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随州市好佳苑物业服务有限公司,成立于2004年。是集物业服务(保安、保洁、绿化、水电工程维修、管理);小区停车服务;劳务外包服务的综合性企业。多年来公司的物业服务深得客户、业主好评,得到社会的认可。2010年《湖北日报》对公司的物业服务进行了专题报道,2010年10月24日《曾都新闻》进行了转载;2015年12月24日随州电视台《社会全方位》对公司优质物业服务进行了报道(可搜《楚北网》)。 因发展需要,现诚聘以下岗位: ◆人事经理◆ 项目经理◆ 前台、楼管◆ 水电维护◆ 保安、保洁◆ 绿化待遇面议,能力出众者可适当放宽年龄限制。招聘热线:15271318909 0722-3316633
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物业管理条例条文解释

作者:随州市好佳苑物业服务有限公司  时间:2017-9-19

 

物业管理条例条文解释

第一条的解释

为了规范物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作境,制定本条例。

1、条例的立法目的;

2、物业管理的行为本质上是一种民事法律行为,物业管理法律关系主要是一种民事法律

3、物业管理实质上是业主行使对物业的所有权来满足自身需求的过程,是建立在业主自身的财产权的基础上的;

4、业主和物业管理企业是平等的民事主体关系

 

第二条的解释

本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

1、业主自己进行管理,可依据《民法通则》;

2、业主将不同的管理内容委托给不同的专业服务公司进行管理,可依据《合同法》;

3、《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理;

 4、《条例》即强调了住宅物业的物业管理活动,也调整了非住宅物业的物业管理活动;具体内容省略。

5、《条例》的适用范围,即包括城市也包括乡村;

6、主张“物业管理条例”而不是‘物业服务条例“的理由:

A、物业管理区别与行政管理。受业主委托,以经营方式提供带有专业化管理的服务是它的特殊性。

B、”物业管理“包含对物业及共用设施、公共环境的维护、管理及提供相关服务。

C、经过这些年的发展,”物业管理“这一概念已经约定俗成,被社会广泛接受和认同。 

 D、”物业管理“这一名称符合国际惯例。

 

第六条  解释

业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务

(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权

(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

 1、《条例》将业主定义为”房屋的所有权人“,并没有排除业主对与房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利。

 2、法律、法规规定的其他权利”。如在物业受到侵害时,有请求停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失的权利;有对物业维护、使用等方面的规章制度、各项报告、提案进行审议的权利;有为维护合法权益进行投诉和控告的权利;等等。

 

对《物业管理条例》第七条的解释

第七条   业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

     如有配合物业管理企业开展服务活动的义务;有装饰装修房屋时向物业管理企业告之的义务;有按照物业管理本来的用途和目的使用物业的义务;有维护物业的使用安全和美观的义务;有遵守物业管理区域内公共秩序,维护物业管理区域内的环境整洁的义务;等等。

 

对《物业管理条例》第十一条的解释

第十一条   业主大会履行下列职责:

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;

(三)选聘、解聘物业管理企业;

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。如有监督共用设施设备、共用场地的使用和维护;对业主、物业管理使用人违反业主公约的行为,依照公约的规定进行处理;听取和审议业主委员会和物业管理企业的工作报告,并监督其实施;配合公安机关,和居委会相互协作,共同做好物业管理区域内的社会治安等相关工作;等等。

 

对《物业管理条例》第十五条的解释

第十五条    业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

(四)监督业主公约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

   如业主委员会对各类物业管理档案资料、会议记录的保管;对业主公约、业主大会议事规则修订文本的起草;对有关印章、财产的保管;对业主之间和业主和物业管理企业之间纠纷的调解;等等

 

对《物业管理条例》第十六条的解释

   业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

 1、业主大会是决策机构,业主委员会是执行机构;

 2、政府的作用主要体现在指导、帮助、协调、监督业主委员会的成立及运作上,以保证业主委员会真正代表全体业主的利益。

 

对《物业管理条例》第十七条的解释

   业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约对全体业主具有约束力。

1、业主不履行业主公约义务要承担民事责任,其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担方式。在违约责任中还要明确解决争议的办法,如通过业主委员会或者物业管理企业调解和处理等,业主不服调解和处理的,可通过诉讼渠道解决。

2、业主公约对物业使用人也发生法律效力;业主公约对物业的继承人(即新业主)自动产生效力。

 

对《物业管理条例》第十八条的解释

   业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

1、业主大会议事规则是业主大会组织运作的规程,是对业主大会宗旨、组织体系、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。

 2、业主大会议事规则是全体业主意识的集中体现,也业主大会运作的基本的准则和依据。

 

对《物业管理条例》第二十条的解释

   业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。

 1、公安机关作为国家公共权力机关,体现了对公共秩序进行管理的国家意志,它在对物业管理区域内的社会治安等社会秩序的管理中处于主导性的地位。

 2、业主大会是物业管理区域内全体业主行使建筑物区分所有权的一种形式,它的职能主要是民事性的。居民委员会的性质是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,它的职能大部分带有社会公共性。

3、业主大会和居民委员会在根本目标上是一致的,都是为了给业主或居民创造良好的生活环境。

 

对《物业管理条例》第二十一条的解

在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

1、前期物业管理服务合同的特征:

a,具有过渡性;

b,由建设单位和物业管理企业签定;

c,是要式合同。

2、要式合同,是指法律要求必须具备一定形式的合同。

 

对《物业管理条例》第二十五条的解

第二十五条    建设单位与物业买受人签订的买

卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。前期物业管理服务合同不可以作为建设单位与

物业买受人签定的买卖合同的附件。因为这样合同的效力是受质疑的。

 

对《物业管理条例》第二十七条的解

第二十七条    业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。根据我国目前的有关规定,共用部位是指住宅承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、 供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共同设施设备使用的房屋等。

 

对《物业管理条例》第二十八条的解

第二十八条    物业管理企业承接物业时,应当 对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

1、物业接管验收,是指物业管理企业在承接 物业时,进行以物业的主体结构安全和满足使 用功能为主要内容的再检验,同时接受图纸、说明文件等物业资料,从而着手实施物业管理。

2、具体的接管验收程序与标准应当按照建设部1997年7月1日发布的《房屋接管验收标准》执行。

 

对《物业管理条例》第二十九条的解

第二十九条    在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资 料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

如物业的规划、建设的有关资料;有关房屋产权权属的资料;工程验收的各种签证、记录、证明;等等。

 

对《物业管理条例》第三十二条的解

第三十二条     从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

一、按照《民法通则》的规定,法人是具有民事权利能力和民事行为能力,依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。

二、物业管理企业应当具备下列条件:

1、依法成立。

2、有必要的财产或者经费;按照《公司法》规定,物业管理企业为有限责任公司的,注册资本不得低于10万元,为股份有限公司的,注册资本不得低于100万元。

3、有自己的名称、组织机构和场所。

4、能够独立承担民事责任

三、物业管理企业是一种以较少自有资本而管理庞大资产的企业。一般情况下,企业运营成本较低,企业注册资本相对较少。如一家管理50万平方米小区的企业,其自身资产可能仅有100万元,但是所管物业的价值却达20亿之多,因其管理水平而引起物业价值波动1%,则有 200万之多,远超过自身资产量。国外的物业管理企业有的称作财产管理公司,除提供物业管理服务外,也要负责物业的经营,我国的物业管理企业正朝着这一方向发展。

四、物业管理企业提供的服务,表现在消费者面前的,更多的是维护公共秩序,如保洁、保安等,但其最基本的服务还是负责房屋及其设备设施的维护管理。

 

对《物业管理条例》第三十三条的解

 第三十三条     从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

 1、本条规定的“从事物业管理的人员”,主要是指物业管理经营管理人员和技术工种人员。其中,物业管理经营管理人员,主要是指管理处主任、物业经理、小区经理等专业人员;技术工种人员,主要是指从事技术复杂、通用性广、涉及到国家财产、人民生命安全和消费者利益工(职业)的人员。

2、物业管理既包括房屋及其设施设备的维修、养护、管理,也包括维护小区的环境卫生和公共秩序等,涉及经济、法律、工程、环保、社会、心理、公共关系等多方面的学科知识。

 

对《物业管理条例》第三十五条的解

第三十五条    业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。一般认为物业服务合同是属于合同法上的无名合同,是一种独立的合同类型。物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之处,又因为其自身的特征而独立于委托合同。

 

对《物业管理条例》第三十六条的解

第三十六条    物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

   物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

1、所谓依法,主要是指依照《民法通则》、《合同法》、《刑法》以及条例等法律、法规的规定。

2、所谓相应,有二层含义:一是根据不同的情况,承担不同类型的责任;二是根据物业管理服务合同的不同约定,承担不同的责任

 

对《物业管理条例》第三十八条的解

第三十八条

   物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

1、本条规定中的“业主”是一个集合概念;

2、对于物业管理用房所有权究竟是属于全体业主,还是部分业主,还是区分不同情况有不同的归属,《条例》没有作进一步的解释,留待物权法解决。

 

对《物业管理条例》第四十一条的解

 第四十一条

   物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

1、政府定价,是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围制定的价格。

2、政府指导价,是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其上浮幅度,指导经营者制定的价格。

3、市场调节价,是指由经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格。

 

对《物业管理条例》第四十二条的解

第四十二条

   业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

   已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。所谓连带交纳责任,是指当物业使用人不履行或者不完全旅行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时,业主仍负缴纳物业服务费用的义务,物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用。

 

对《物业管理条例》第四十四条

第四十四条    物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。物业服务合同的标的是物业管理企业提供的物业服务,物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。

 

四十七条的解释

    物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业管理企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

一、第一款规定有二层含义:

1、物业管理企业具有协助做好小区安全防范工作的义务。(这一义务直接来自《条例》的规定而不是物业管理服务合同的规定,因为物业管理企业所从事的物业服务活动,属于提供公共产品的活动,因而需要承担一定的社会责任)

2、物业管理区域内发生安全事故时,物业管理企业负有采取紧急措施,报告和协助救助义务。

二、按照有关规定,物业保安人员执行任务是机,必须着统一的保安制式服装,佩带统一的保安专用标志(包括帽徽、胸牌、臂章、级别标识等)。

 

第四十八条

   物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定,但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。

1、物业使用人,是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。其中,物业承租人是指与物业所有权人定有物业租赁合同因而对物业享有使用权的人;其他实际使用物业的非所有权人,包括物业所有权人的亲属、朋友、雇工等因为某种原因而实际使用物业的人。值得说明的是,物业所有人也可能是实际占有和使用物业的人,但是在《条例》中,物业使用人是一个与物业所有权人相对应的概念,其内涵并不包括物业所有人。

2、物业管理活动的主体是业主和物业管理企业。

物业使用人违反本条例和业主公约的规定,有关业主应当承担连带责任。所谓连带责任,是指依照法律规定或者当事人的约定,具有一定民事法律关系的两个或两个以上当事人对其共同债务、共同民事责任或他人债务、他人的民事责任全部承担或部分承担,并能因此引起内部债务关系的一种民事责任。它属于共同责任的一种。

 

对《物业管理条例》第五十四条的解释

 第五十四条

住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 

 三类物业的业主应当按照国家有关规定交纳专项维修基金。

1、住宅物业的业主;

2、住宅小区内的非住宅物业的业主;

3、与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主。

   专项维修资金属业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。 商品住房的维修基金全部由购房人交纳,购房人应当按房款的2%-3%的比例向售楼单位缴交维修基金。公有住房售后的维修资金来源于两部分。售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上多曾不低于售房款的20%,高层不低于售房款的30%。该部分资金属售房单位所有(该点与《条例》并不完全一致)。购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修资金。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

 

对《物业管理条例》第六章法律责任解释

 1、刑事责任。根据我国刑法规定,我国刑罚分为主刑和附加刑两大类。主刑主要有管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑,附加刑主要有罚金、剥夺政治权利、没收财产。

2、民事责任。根据《民法通则》、《合同法》、《担保法》等法律的规定,我国民事责任的形式主要有停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、赔偿损失、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉等。

 3、行政责任(又称行政法律责任)。根据追究机关的不同,行政责任可分为行政处罚和行政处分。《条例》的行政责任主要是对行政管理相对人的违法行为所应当进行的行政处罚。

 根据我国《行政处罚法》第八条规定,行政处罚的种类有以下几种:

 A、警告。属于申诫法,指行政机关对公民、法人或者其他组织违反行政管理法律规范的行为的谴责和警示。

B、罚款。属于财产罚。(罚款是一种行政行为,罚金是一种司法行为。) 

C、责令停产停业。属于能力罚之一。

D、暂扣或者吊销许可证、执照及有关证照。属于能力罚之一。

E、没收违法上眼得,没收非法财物。属于财产罚。

F、行政拘留。属于人身罚。(行政拘留一般不超过10日内,加重不超过15日内,而刑事拘留要求在拘留3日内提请人民检察院审查批准逮捕或者释放。)

G、法律、行政法规规定的其他行政处罚。

 

对《物业管理条例》第六十二条的解

   违反本条例的规定,物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

本条规定的违法行为具有双重性质,既违反了行政管理秩序,也违反了物业管理服务合同的约定。

 

对《物业管理条例》第六十七条的解

   违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。

1、本条是对业主逾期不交物业管理费的规定。

2、本条规定的违法行为是指业主逾期不交物业服务费,这一违法行为有双重的性质:

首先,对物业管理企业来说,业主享受了服务而不交纳服务费是一种违约行为;

其次,对于物业管理区域内的其他业主来说,这种“搭便车”的行为,实际上侵害了按时交费的业主的利益,是对业主共同利益的侵犯。业主可以业主公约中对这类行为约定相应的处理办法。

3、物业管理企业起诉的对象只能是单个业主。

 

对《物业管理条例》法的附则的解释

第七章  附则

法的附则是法的整体中作为总则和分则辅导性内容而存在的一个组成部分,往往位于法律、法规的总则和分则之后。

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