业主家中被盗,可以因此拒绝交纳物业管理费吗?
【案例】
负责管理某国际公寓的创新物业服务公司诉称,业主齐先生购买了某国际公寓B座房屋后,于2000年2月24日与我公司签署《承诺书》,确认接受我公司的《管理公约》,并同意交纳物业管理费等相关费用。但自2000年5月至2002年6月,齐先生以“家中曾经被盗”为由,共拖欠物业管理费40651元、供暖费12855元、电费2827元、有线电视收视费960元、车位费24000元。物业公司要求业主齐先生支付这些款项,并支付滞纳金。业主齐先生辩称,不交纳物业管理费是由于,第一,创新物业制定的物业管理费收费标准未同产权人代表协商,违反了有关法律规定,且其管理水平低下,与收费标准不符;第二,《管理公约》不是在签订购房合同时签署的,而是在创新物业主张不签署《管理公约》就不给住房钥匙的情况下我们被迫签署的,违反法定程序,且违背了广大业主的真实意愿,其中的有关逾期付款滞纳金条款系无效条款,故该公约对我们没有约束力。基于上述原因,我们请求法院驳回创新物业的诉讼请求。同时,2001年3月26日,创新物业的清洁工伙同其保安,入室将我家的照相机、手机、项链、戒指等物品盗走,对此,创新物业应承担连带赔偿责任。因此,业主齐先生反诉要求创新物业赔偿物品损失50000元。
法院查明,2000年2月24日,齐先生签署了《承诺书》。确认已收到创新物业的《管理公约》及《物业管理应收文件及用户守则》,声明完全明白及同意履行、遵守上述公约及守则之规定,并负担管理费。另外,法院查明,2001年3月26日,业主齐先生家中被盗,丢失照相机、诺基亚手机1部及戒指、项链等物品,盗窃犯之一郭某已被判刑同时认定同案犯有李某、候某,认定相机、手机价值共计2950元,手机已起获发还,而戒指及项链的价值没有认定。李某是保安服务公司的聘用人员,派至创新物业处服务。
法院认为:《管理公约》及《承诺书》虽然为格式化合同,但没有违反法律及存有不公平之处,《管理公约》中有关滞纳金的规定也合法有效,齐先生签署了《管理公约》及《承诺书》即表示其对创新物业管理及物业管理费收费标准的认可,创新物业与齐先生之间已形成了物业管理与被管理、服务与被服务的关系,双方应当按照公约约定享有权利、履行义务。创新物业公司提供物业管理服务后,享有收取物业管理费的权利,且其物业费收费标准符合规定。齐先生接受服务后,也有按时交纳物业管理费的义务。齐先生家的失窃一事属刑事案件,创新物业对此无主观过错,但其管理有疏漏,应对齐先生家的损失承担部分赔偿责任。但齐先生以此拒付物业管理费等费用,理由不当,不予支持。齐先生认为创新物业管理水平低、服务质量差、代收电费标准不合理,但均举证不足,法院不予采信。
法院一审判决,齐先生向物业服务公司支付2000年5月至2002年6月的物业管理费、供暖费、电费、有线电视收视费及车位费。驳回物业公司要求齐先生支付滞纳金的诉讼请求。同时,物业公司向齐先生支付被窃物品损失3000元。
【专家提示】
物业服务公司应根据有关房屋管理法律法规的规定和物业管理公约的约定,履行物业管理职责,保障小区居民的人身和财产安全,对于业主家中失窃等刑事案件,虽无主观过错,如果存在管理疏漏的,应承担相应的赔偿责任。在此情形下,业主可以要求酌情减少物业管理费,但不得以物业管理服务存在瑕疵而拒绝交纳物业管理费,否则就应承担相应的违约责任。
【关联法条链接】
《物业管理条例》第36、37条
《合同法》第107条